Greece: House prices slow down after 8 years of growth…

Rationalization begins, as land prices fall by 1.7%, house price growth rates fall and rents decrease in some areas – Demand remains high, up 12% compared to last year…

Takeaways..

The real estate market in Greece in 2026 shows signs of slowing down in the growth rates of housing prices.

For the first time, a nationwide drop in land prices of 1.7% is recorded in the first quarter of 2026.

Rents are decreasing in specific areas of Attica and the Cyclades.

Demand for real estate remains high, with increased interest from the foreign public, mainly from the USA.

The asking prices for residential properties are increasing at a slowing pace, at +7.9% in 2026 compared to 2025.

In the advertisements at the moment, the “brake” in the growth rates of residential properties is already reflected in the prices requested by owners, while for the first time in 2026, a nationwide decline in land prices is recorded – albeit small, by 1.7% – compared to the corresponding period in 2025.

In short, after a full eight years of continuous increase in residential prices – from 2018 to the present – and despite the continued interest from abroad, the housing market in Greece in 2026 shows signs of a gradual slowdown.

Sales prices continue to increase, but at a much slower pace, and it remains to be seen whether and where there will be any reductions during the year, given the opposing forces in the market: on the one hand, the uncertain environment and the pressures on the incomes of prospective buyers – mainly Greeks – and on the other, the further rise in the cost of materials as a result of the geopolitical crisis, with real estate agents arguing that the increase in construction prices combined with the already high cost of land leaves no room for contractors to adjust prices in the final product, in new constructions, but also dragging older houses with them.

However, the advertisements show a declining dynamic, a finding that concerns not only housing sales, but also rents. Already in the rental market, there are also decreases for the first time now compared to a year ago in specific parts of Attica, such as Piraeus, but also in expensive areas of the country, such as the Cyclades.

Nevertheless, the market continues to move at high levels, having shown further growth in the big picture in 2026, much more so with the additional parameter that Greek real estate continues to increase its footprint internationally with increased demand from the foreign public.

An interesting aspect regarding the latter is… the displacement of Germans from first place in terms of searches in house ads in Greece, with buyers from the other side of the Atlantic, including Greek expatriates, taking first place.

The slowdown

In terms of the market trend, as reflected in the data of the ads processed by the Spitogatos network, the first, basic observation is the slowing growth rates this year compared to last year, but also in the corresponding period of 2025 compared to 2024: “It seems that 2026 will be the last year with an increase and possibly a decrease, something we have not seen for many years. Sellers are starting to appear willing to lower prices, as can be seen at least from the ads,” comments Dimitris Melachroinos, co-founder and CEO of Spitogatos, with over 3 million monthly visitors who view more than 100 million pages per month.

The well-known classifieds network, which is celebrating 20 years on the market this year, on the occasion of its presence a few days ago at the 6th Premium Real Estate Expo, has analyzed the market trends of the first months of 2026 based on the classifieds, which show precisely the slowing trend of housing prices this year, a sign that the market and the resilience of buyers’ pockets are reaching a ceiling. The indicators confirm the truth of the matter:

■ The asking selling prices for houses this year remain on the rise, at +7.9% compared to 2025, but with slowing trends, given that the corresponding percentage in the first quarter of 2025 compared to 2024 was at +8.8%. The same is true for commercial properties, where this year the increase is “running” at a rate of +5.1% compared to 2025 from +7.8% in the 2024-2025 period.

■ A slowdown is also recorded in the rise in rents, which nationwide are moving at +4.2% this year compared to the first quarter of 2025 compared to +6.7% in the period 2024-2025.

■ The first obvious decrease nationwide concerns land prices, where in the first quarter of 2026 there is a drop of 1.7% compared to an increase of 1.5% in the period 2024-2025.

■ However, demand remains high with a +12% this year compared to last year in searches on Spitogatos channels

“However, the decline is not something that can come easily,” says Konstantinos Kolovos, regional director of real estate services company Keller Williams, given the large increase in building materials, since energy costs and turbulence in international supply chains are now being transferred to the cost of building new homes.

“On the one hand, there is indeed restraint on the part of interested parties to complete a transaction in recent weeks. However, developers do not have room to lower prices – especially when they continue to increase. Potential buyers are turning to older homes, but even in this case, prices are being dragged down to a certain extent by new ones.” Conclusion? A game is being played at the moment and it is currently unknown which side will ultimately prevail.

According to Mr. Melachroinos, nationwide the increase in housing sales prices in 2026 is decreasing and if the “My Home II” program had not been implemented, which affected prices and demand, the pressures on the market would have been evident earlier.

As he points out, over time, based on the data from the advertisements of the last 15 years, since 2011, the lowest point in housing sales prices was in early 2018 and in rentals, earlier, in 2015, when short-term leasing began to expand in our country, essentially giving owners a big “breather” at that time.

It is precisely from this specific market that the fall in rents is now starting, examining the individual, basic markets of the country, Attica, Thessaloniki and the Cyclades. The asking prices for residential rentals in the Cyclades show a drop of 7% in the first quarter of 2026 compared to 2025 from a rise of 12% just a year earlier, in the period 2024-2025.

In Attica, the first area that seems to be moving downward in advertisements is Piraeus, with a decrease in rents by 1.8% compared to 2025, from an increase of 5.7% in the period 2024-2025.

Correspondingly, a significant slowdown is recorded in Thessaloniki where rents this year have run at +5.1% compared to last year from the impressive, probably due to the metro, +13.5% in the period 2024-2025.

A slowdown is also recorded in sales prices, with Piraeus and Thessaloniki, in this case, recording the largest gap compared to 2024.

The increase in property values ​​in Thessaloniki has moved this year by +4.2% from +12.5% ​​in the 2024-2025 period, while Piraeus is moving at… a very modest +2.3% this year from +7.1% in the corresponding period last year. The champions in demand, the center of Athens and the southern suburbs, are also recording a slowdown, with the south in particular having more than halved its pace this year, to +4.1% from +9.1% in the 2024-2025 period, while the center of Athens is at a single-digit +7.9% this year from a double-digit 11.7% last year.

The regional unit of Athens that is still holding its own is the northern suburbs, attracting more interest from foreign buyers for several months now, who now see the northernmost side of the capital as a very attractive alternative, in addition to the coastal front. The increase in prices this year is still over 7%, as was last year (7.5%).

Foreign buyers

The Spitogatos network also collects data on the foreign public looking for houses in Greece, which, despite the geopolitical instability, is growing, with at least a 5% increase in searches this year compared to the previous year in terms of housing sales in our country. According to Mr. Melachroinos, the top 5 countries for property searches in Greece are the same as last year.

Regarding the average prices for searching for a home from the first market, the US, the average price is slightly higher than 358,000 euros, while in the case of the second market, Germany, the amount is slightly lower than 219,000 euros. The number of searches from the United Kingdom ranks this market in third place, but it has a clearly higher available capital, at 279,000 euros. Bulgarians and Serbs fall below 200,000 euros when searching for a home in Greece, at around 189,000 and 158,000 respectively.

In the more distant markets, with significant momentum this year is also that of China, which seems to be returning to purchases in Greece despite the increase in the limits of the program for granting residence permits under the “Golden Visa”.

Stefania Souki

SOURCE >> https://www.protothema.gr/economy/article/1823856/freno-stis-times-katoikias-meta-apo-8-hronia-anodou/

Φρένο στις τιμές κατοικίας μετά από 8 χρόνια ανόδου…

Αρχίζει η εκλογίκευση, καθώς έπεσαν οι τιμές των οικοπέδων κατά 1,7%, πέφτουν οι ρυθμοί αύξησης τιμών στα σπίτια και μειώνονται τα ενοίκια σε κάποιες περιοχές  – Η ζήτηση παραμένει υψηλή, αυξημένη κατά 12% σε σχέση με πέρσι…

Στις αγγελίες αυτή τη στιγμή το «φρένο» στους ρυθμούς ανόδου των κατοικιών ήδη αποτυπώνεται στις τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες, ενώ για πρώτη φορά για το 2026 καταγράφεται πανελλαδικά πτώση στις τιμές των οικοπέδων -έστω και μικρή, κατά 1,7%- έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2025.

Εν ολίγοις, μετά από μία γεμάτη οκταετία συνεχούς ανόδου των τιμών των κατοικιών -από το 2018 μέχρι σήμερα- και παρά το συνεχιζόμενο ενδιαφέρον από το εξωτερικό, η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα το 2026 δείχνει σημάδια σταδιακής επιβράδυνσης.

Οι τιμές πώλησης συνεχίζουν μεν να αυξάνονται, όμως με σαφώς πιο ήπιους ρυθμούς, και μένει να φανεί μέσα στη χρονιά αν και πού θα υπάρξουν μειώσεις με δεδομένες τις αντίρροπες δυνάμεις στην αγορά: από τη μία πλευρά, το αβέβαιο περιβάλλον και οι πιέσεις στα εισοδήματα των υποψήφιων αγοραστών -κυρίως των Ελλήνων- και από την άλλη, η περαιτέρω άνοδος στο κόστος των υλικών συνεπεία και της γεωπολιτικής κρίσης, με τους μεσίτες να υποστηρίζουν ότι η αύξηση στις τιμές κατασκευής σε συνδυασμό με το ήδη υψηλό κόστος γης δεν αφήνουν περιθώρια στους εργολάβους για διόρθωση στις τιμές στο τελικό προϊόν, στις καινούριες κατασκευές, συμπαρασύροντας όμως και τα παλιότερα σπίτια.

Πάντως από τις αγγελίες προκύπτει φθίνουσα δυναμική, διαπίστωση που δεν αφορά μόνο τις πωλήσεις κατοικιών, αλλά και τα ενοίκια. Ηδη στην αγορά των ενοικιάσεων σημειώνονται επίσης για πρώτη φορά μειώσεις τώρα σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν σε συγκεκριμένα σημεία της Αττικής, όπως στον Πειραιά, αλλά και σε ακριβές περιοχές της χώρας, όπως στις Κυκλάδες.

Παρ’ όλα αυτά, η αγορά εξακολουθεί να κινείται σε υψηλά επίπεδα έχοντας παρουσιάσει στη μεγάλη εικόνα περαιτέρω άνοδο μέσα στο 2026, πολύ περισσότερο και με την επιπλέον παράμετρο ότι τα ελληνικά ακίνητα συνεχίζουν να αυξάνουν το αποτύπωμά τους διεθνώς με αυξημένη ζήτηση από το ξένο κοινό.

Μία ενδιαφέρουσα πτυχή ως προς το τελευταίο είναι… ο εκτοπισμός των Γερμανών από την πρώτη θέση σε ό,τι αφορά τις αναζητήσεις στις αγγελίες για σπίτια στην Ελλάδα, με τους αγοραστές από την άλλη πλευρά του Ατλαντικού, συμπεριλαμβανομένων και των Ελλήνων ομογενών, να κατακτούν την πρώτη θέση.

Η επιβράδυνση

Σε ό,τι έχει να κάνει με την πορεία της αγοράς, όπως αποτυπώνεται από τα στοιχεία των αγγελιών που επεξεργάζεται το δίκτυο του Spitogatos, η πρώτη, βασική διαπίστωση είναι οι επιβραδυνόμενοι ρυθμοί αύξησης φέτος σε σύγκριση με πέρυσι, αλλά και την αντίστοιχη περίοδο του 2025 έναντι του 2024: «Φαίνεται ότι το 2026 θα είναι η τελευταία χρονιά με άνοδο και ενδεχομένως και πτώση, κάτι που έχουμε να δούμε πολλά χρόνια. Οι πωλητές αρχίζουν να εμφανίζονται διατεθειμένοι να ρίξουν τις τιμές όπως προκύπτει τουλάχιστον από τις αγγελίες», όπως σχολιάζει ο Δημήτρης Μελαχροινός, συνιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος του Spitogatos, με πάνω από 3 εκατομμύρια μηνιαίους επισκέπτες που βλέπουν περισσότερες από 100 εκατομμύρια σελίδες τον μήνα.

Το γνωστό δίκτυο αγγελιών που συμπληρώνει φέτος 20 χρόνια στην αγορά με αφορμή και την παρουσία του προ ημερών στην 6η Premium Real Estate Expo επεξεργάστηκε τις τάσεις της αγοράς των πρώτων μηνών του 2026 με βάση τις αγγελίες, από τις οποίες προκύπτει ακριβώς η επιβραδυνόμενη πορεία των τιμών των κατοικιών φέτος, δείγμα ότι η αγορά αλλά και οι αντοχές στις τσέπες των αγοραστών πιάνουν ταβάνι. Οι δείκτες επιβεβαιώνουν του λόγου το αληθές:

■ Οι ζητούμενες τιμές πώλησης στα σπίτια φέτος παραμένουν ανοδικές, στο +7,9% έναντι του 2025, αλλά με επιβραδυνόμενες τάσεις, δεδομένου ότι το αντίστοιχο ποσοστό του α’ τριμήνου του 2025 έναντι του 2024 ήταν στο +8,8%. Αντίστοιχα συμβαίνει και στα επαγγελματικά ακίνητα όπου φέτος η αύξηση «τρέχει» με ρυθμούς +5,1% έναντι του 2025 από το +7,8% της περιόδου 2024-2025.

■ Φρένο καταγράφεται και στην άνοδο των ενοικίων που πανελλαδικά κινούνται φέτος με +4,2% έναντι του α’ τριμήνου του 2025 σε σύγκριση με το +6,7% που έτρεξαν την περίοδο 2024-2025.

■ Η πρώτη εμφανής μείωση πανελλαδικά αφορά τις τιμές της γης, όπου το πρώτο τρίμηνο του 2026 σημειώνεται πτώση κατά 1,7% έναντι αύξησης κατά 1,5% της περιόδου 2024-2025.

■ Εντούτοις, η ζήτηση παραμένει υψηλή με ένα +12% φέτος σε σύγκριση με πέρσι στις αναζητήσεις στα κανάλια του Spitogatos, δείγμα ότι το κοινό διατηρεί ζωηρό το ενδιαφέρον για τα ακίνητα, έστω κι αν οι συναλλαγές είναι πολύ πιο δύσκολες και σπάνιες αφού το ελληνικό κοινό τηρεί στάση αναμονής είτε ηθελημένα, εν αναμονή της προσδοκίας για πτώση των τιμών, είτε λόγω μεγαλύτερης επιφυλακτικότητας, οικονομικής πίεσης και αβεβαιότητας ως απόρροια των νέων συνθηκών που έχουν δημιουργηθεί λόγω του πολέμου στη Μέση Ανατολή.

«Η πτώση πάντως δεν είναι κάτι που μπορεί να έρθει εύκολα», όπως δηλώνει ο Κωνσταντίνος Κολοβός, περιφερειακός διευθυντής της εταιρείας παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Κeller Williams, με δεδομένη τη μεγάλη αύξηση των οικοδομικών υλικών, αφού το ενεργειακό κόστος και οι αναταράξεις στις διεθνείς εφοδιαστικές αλυσίδες μεταφέρονται πλέον στο κόστος κατασκευής των νέων κατοικιών.

«Από τη μία πλευρά υπάρχει πράγματι συγκράτηση από πλευράς των ενδιαφερομένων να ολοκληρώσουν μία συναλλαγή τις τελευταίες εβδομάδες. Ωστόσο, οι κατασκευαστές δεν έχουν περιθώρια να ρίξουν τις τιμές – ειδικά όταν αυτές συνεχίζουν να αυξάνονται. Οι υποψήφιοι αγοραστές στρέφονται σε παλιότερα σπίτια, αλλά και σε αυτή την περίπτωση οι τιμές συμπαρασύρονται έως έναν βαθμό από τα καινούρια». Συμπέρασμα; Αυτή τη στιγμή παίζεται ένα παιχνίδι και προσώρας είναι άγνωστο ποια πλευρά τελικά θα υπερισχύσει.

Σύμφωνα με τον κ. Μελαχροινό, πανελλαδικά η αύξηση στις τιμές πώλησης των κατοικιών, το 2026, είναι φθίνουσα και αν δεν είχε τρέξει το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», που επηρέασε τιμές και ζήτηση, οι πιέσεις στην αγορά θα ήταν εμφανείς πιο νωρίς.

Oπως επισημαίνει ο ίδιος, διαχρονικά, με βάση τα στοιχεία των αγγελιών της τελευταίας 15ετίας, από το 2011, το χαμηλότερο σημείο στις τιμές πώλησης των κατοικιών ήταν στις αρχές του 2018 και στις ενοικιάσεις, νωρίτερα, το 2015, όταν ξεκίνησε και στη χώρα μας να επεκτείνεται η βραχυχρόνια μίσθωση, δίνοντας τότε ουσιαστικά και μια μεγάλη «ανάσα» στους ιδιοκτήτες.

Ακριβώς από τη συγκεκριμένη αγορά ξεκινά τώρα και η πτώση των ενοικίων εξετάζοντας τις επιμέρους, βασικές αγορές της χώρας, Αττική, Θεσσαλονίκη και Κυκλάδες. Οι ζητούμενες τιμές ως προς τις μισθώσεις κατοικιών στις Κυκλάδες εμφανίζουν πτώση της τάξεως του 7% στο πρώτο τρίμηνο του 2026 έναντι του 2025 από άνοδο κατά 12% μόλις ένα χρόνο πριν, την περίοδο 2024-2025.

Στην Αττική η πρώτη περιοχή που φαίνεται ότι κινείται πτωτικά στις αγγελίες είναι ο Πειραιάς, με μείωση στα ενοίκια κατά 1,8% έναντι του 2025, από αύξηση κατά 5,7% την περίοδο 2024-2025.

Αντίστοιχα, σημαντική επιβράδυνση καταγράφεται στη Θεσσαλονίκη όπου τα ενοίκια εφέτος έχουν τρέξει με ένα +5,1% σε σύγκριση με πέρσι από το εντυπωσιακό, πιθανότατα λόγω μετρό του +13,5% την περίοδο 2024-2025.

Επιβράδυνση καταγράφεται και στις τιμές πώλησης, με τον Πειραιά και τη Θεσσαλονίκη και στην περίπτωση αυτή να καταγράφουν τη μεγαλύτερη ψαλίδα σε σύγκριση το 2024.

Η αύξηση στις αξίες των ακινήτων στη Θεσσαλονίκη έχει κινηθεί εφέτος με ένα +4,2% από το +12,5% της περιόδου 2024-2025, ενώ στο… πολύ μετριοπαθές +2,3% κινείται εφέτος ο Πειραιάς από το +7,1% της αντίστοιχης προηγούμενης περυσινής περιόδου. Οι πρωταθλητές στη ζήτηση, το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια, επίσης καταγράφουν επιβράδυνση, με τα νότια ειδικά να έχουν ρίξει ρυθμούς φέτος στο ήμισυ και πλέον, στο +4,1% από το +9,1% της περιόδου 2024-2025, ενώ το κέντρο της Αθήνας είναι στο μονοψήφιο +7,9% φέτος από το διψήφιο 11,7% πέρυσι.

Η περιφερειακή ενότητα της Αθήνας που κρατάει ακόμη ρυθμούς είναι τα βόρεια προάστια, προσελκύοντας μάλιστα εδώ και αρκετούς μήνες μεγαλύτερο ενδιαφέρον από το ξένο αγοραστικό κοινό, που βλέπει πλέον ως μια πολύ ελκυστική εναλλακτική και την πιο βόρεια πλευρά της πρωτεύουσας, εκτός από το παραλιακό μέτωπο. Η αύξηση στις τιμές φέτος εξακολουθεί να είναι πάνω από 7%, όπως και πέρυσι (7,5%).

Οι ξένοι αγοραστές

Το δίκτυο του Spitogatos συγκεντρώνει στοιχεία και για το ξένο κοινό που αναζητεί σπίτια στην Ελλάδα, το οποίο, μάλιστα, παρά τη γεωπολιτική αστάθεια, βαίνει αυξανόμενο, με αύξηση τουλάχιστον 5% στις αναζητήσεις φέτος σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά σε ό,τι αφορά τις πωλήσεις κατοικιών στη χώρα μας. Σύμφωνα με τον κ. Μελαχροινό, το top 5 των χωρών για αναζητήσεις ακινήτων στην Ελλάδα είναι ίδιο με πέρσι.

Οσον αφορά τις μέσες τιμές αναζήτησης κατοικίας από την πρώτη αγορά, αυτή των ΗΠΑ, η μέση τιμή κινείται λίγο υψηλότερα των 358.000 ευρώ, ενώ στην περίπτωση της δεύτερης σε αναζητήσεις Γερμανίας το ποσό είναι λίγο χαμηλότερο των 219.000 ευρώ. Ο αριθμός των αναζητήσεων από το Ηνωμένο Βασίλειο κατατάσσει στην τρίτη θέση τη συγκεκριμένη αγορά διαθέτοντας όμως σαφώς υψηλότερο διαθέσιμο κεφάλαιο, στα 279.000 ευρώ. Βούλγαροι και Σέρβοι πέφτουν κάτω από τα 200.000 ευρώ όταν αναζητούν ένα σπίτι στην Ελλάδα κοντά στα 189.000 και 158.000 αντίστοιχα.

Στις πιο μακρινές αγορές, με σημαντική δυναμική φέτος είναι και αυτή της Κίνας, η οποία φαίνεται ότι επιστρέφει για αγορές στην Ελλάδα παρά την αύξηση των ορίων του προγράμματος για τη χορήγηση αδειών διαμονής στο πλαίσιο της «Xρυσής Βίζας».

Στεφανία Σούκη

ΠΗΓΗ >> https://www.protothema.gr/economy/article/1823856/freno-stis-times-katoikias-meta-apo-8-hronia-anodou/

Economy, housing, Greek news,  Οικονομία, Ελλάδα, σπίτια,